Сначала выходит материал в Ведомостях:
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/04/09/1188963-chislo-nerasprodannih-kvartir-v-gotovih-novostroikah-viroslo Число нераспроданных квартир в готовых новостройках выросло почти на 15%. Это результат снижения спроса на фоне изменений программы семейной ипотеки
Число не распроданных застройщиками квартир и апартаментов в уже введенных в эксплуатацию новостройках в городах-миллионниках в марте достигло 50 900 шт., подсчитала система мониторинга недвижимости BnMap.pro. По ее данным, это на 14,6% больше, чем было в аналогичный месяц в 2025 г. При этом, по словам представителя сервиса, общий объем экспозиции на первичном рынке за этот же период снизился на 7,2% до 319 200 лотов. В итоге доля фактически готового жилья, по информации компании, за год увеличилась с 14,6 до 15,9%.
Предложение квартир в завершенных новостройках от девелоперов действительно растет, подтверждают другие эксперты. По данным «Яндекс недвижимости», оно за год увеличилось на 30,8%. Абсолютных цифр сервис, впрочем, не приводит. По его оценкам, больше всего такого жилья сейчас в Краснодаре (25,9%) и Москве (23,2%). В числе лидеров также Новосибирск (9,2%), Екатеринбург (9,1%), Санкт-Петербург (6,8%) и Ростов-на-Дону (6,6%). Доли остальных городов-миллионников составляют от 1,2% (Нижний Новгород) до 3,3% (Уфа), говорит коммерческий директор «Яндекс недвижимости» Евгений Белокуров.
А потом выходит эта новость: https://www.kommersant.ru/doc/8589906
Съемное жилье оказалось в избытке. Рост объемов экспозиции квартир в аренду привел к снижению ставок
В первый квартал 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды жилья в городах-миллионниках увеличилось на треть, что привело к снижению ставок в большинстве локаций. Расширение экспозиции связано с выходом на рынок инвестиционных квартир и предложения от собственников, отложивших продажу жилья. Накопленный объем предложения может сдержать рост цен в этом году в высокий сезон.
По итогам первого квартала 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках увеличилось на 32,4% по сравнению с четвертым кварталом 2025 года, а медианная ставка снизилась на 3,7%, до 34 тыс. руб., подсчитали в «Яндекс Аренде». Рост предложения фиксирует и ЦИАН, но в своей выборке оценивает его более умеренно — на 22% год к году по итогам марта 2026 года, до 70 тыс. объявлений.
На канале было много материалов о недвижимости (https://t.me/investacademy/2387 и https://t.me/investacademy/2174), поэтому то, что сейчас происходит, не удивительно. Посмотрим, что будет еще через пару лет, когда все «инвестиционные» лоты, купленные по семейной/льготной ипотеке «вывалятся» на рынок.
Многие думают, что цены на недвижимость падают только тогда, когда это заметно, но это не так. Даже если цены «зависнут» на текущем уровне на 10 лет, это будет означать, что они снизились. Инфляция делает свое дело.
Я покажу вам пример работы с моделями. На картинке выше вы видите оценку справедливой стоимости недвижимости в Москве — зеленая линия. Синяя линия — текущая стоимость квадратного метра (вторичка).
Справедливая оценка рассчитывается, как среднее массива справедливых оценок, начиная с 2000-года. Когда стартовая цена индексируется на разницу между инфляцией и объемом ввода новых квадратных метров.
В данный момент реальная цена немного отличается от справедливой. Если инфляция останется на уровне таргета ЦБ, а новое жилье будет вводиться с той же скоростью, то за следующие 10 лет цены будут расти не более чем на 2% в год. При стоимости квадратного метра на уровне 350-370 тысяч это уже можно будет назвать «пузырем».
Это быстрая оценка с простым сценарием. Своего рода быстрый срез того, где мы находимся. Если добавить в модель еще два показателя: прирост/убыль домохозяйств и коэффициент home ownership rate, то ситуация станет хуже, и роста не будет, как было с 2007 по 2018 год. Данные показатели крайне важные, потому что отвечают за динамику спроса на недвижимость.
Период с 2018-2019 года был удачным для покупки квартир, потому что цены были ниже справедливых. Те, кто покупал тогда, сейчас чувствуют себя хорошо. Но в текущих условиях выбирать недвижимость как инвестицию — плохая идея.
прим. кто-то может заметить, что сейчас стоимость кв.м. находится у соей справедливой оценки и что пузыря — нет. И будет прав! Действительно, текущая стоимость кв.м. находится возле справедливой и это означает, что мы еще можем отклониться вверх. И обязательно отклонились, если бы ЦБ не свернул льготные программы. А теперь нас волнует, что дальше, если статус КВО будет сохранятся. А дальше — это рост до 2% в год.
В прошлом году в одном из роликов (https://www.youtube.com/watch?v=Tz37u-SNJ0M&t=41s) я говорил, что обвала не будет, как и стремительного роста. С вероятностью 50-60% будет плавный рост на 1-2% в год (тогда эти выводы были, исходя из другой логики). Если добавить доходность от сдачи на уровне 3-4%, то получится, что вы держите актив с доходностью 4-6% годовых. Как по мне — это очень странно, учитывая, что вокруг нас сейчас просто разбросано множество альтернатив с гораздо более высоким потенциалом.
Что за альтернативы? Если Вам очень нужна недвижимость, есть куча фондов недвижимости с рентной доходностью на уровне 8-12% годовых, которые еще и в цене растут. Если не фонды недвижимости, то рос. акции на текущий момент торгуются с потенциальной доходностью 14-18% годовых.
Я уже молчу про биткоин или зарубежные акции, когда у нас за окном курс доллара 75. Так что с точки зрения распределения и управления капиталом — вполне логичным и рациональным было бы решение сократить свои объекты недвижимости, если у вас их много и перераспределиться в пользу альтернатив. И тут плюшек куча, как минимум доходность выше, как максимум диверсификация.
P.s. вчера меня упрекнули в том, что я пытаюсь подогнать модели под свои ожидания. И это далеко от истины. Я лишь беру фундаментальную логику и завожу ее в алгоритм и дальше слежу, чтоб этот алгоритм все считал правильно.
ссылка на оригинал статьи https://habr.com/ru/articles/1026152/