Почему Proptech — одна из самых сложных ИТ-индустрий (и почему это круто)

Привет, Хабр!

Когда говорят про ИТ в строительстве, многие представляют довольно скромную картину: техподдержку, корпоративный сайт и пару интеграций с ERP. На практике всё давно выглядит иначе. Современный девелопер — это десятки цифровых продуктов: BIM-модели зданий, системы управления строительством, аналитические платформы, CRM, мобильные приложения жителей и даже собственные ИИ-платформы.

Меня зовут Саша. Я занимаюсь развитием операционной модели ИТ-департамента девелопера Sminex. Кстати, пару лет назад я уже писал на Хабре статью про работу системного аналитика 1С в девелопменте. Тогда речь шла о более узком срезе — роли специалиста внутри одного класса корпоративных систем и о том, как эти системы помогают бизнесу.

С тех пор моя роль внутри ИТ изменилась, и теперь я больше фокусируюсь на работе всей цифровой экосистемы компании. Поэтому хочу поговорить не про одну систему и одну роль, а про то, как вообще устроен PropTech на уровне всей ИТ-инфраструктуры девелопера.

Масштаб ИТ в девелопменте

В девелопменте ИТ уже давно перестали быть просто сервисной функцией. По сути, это полноценная продуктовая экосистема, которая поддерживает все ключевые процессы компании.

Сейчас внутри нашего ИТ-департамента:

• 400 специалистов,

• 80+ цифровых продуктов,

• 3500 внутренних пользователей (без учёта жителей наших домов).

Эти продукты закрывают разные направления бизнеса — от проектирования будущих зданий и управления их строительством до аналитики, CRM, маркетинга и цифровых сервисов для жителей.

Если упростить, то ИТ в девелопменте — это одновременно:

• инженерные системы,

• корпоративные системы,

• мобильные сервисы,

• аналитика данных,

• ИИ-инструменты.

И всё это должно работать как единая цифровая платформа

Продуктовый подход внутри ИТ

Формально ИТ-департамент часто воспринимается как сервисное подразделение. Но на практике мы стараемся строить работу по продуктовой модели.

У каждого ИТ-продукта есть:

• product owner (владелец продукта),

• команда разработки,

• бюджет,

• зона ответственности.

Product owner управляет приоритетами продукта и балансирует между потребностями бизнеса, возможностями команды и доступными ресурсами. Параллельно существует каталог ИТ-услуг — у них есть SLA, маршрутизация, у всех процессов — владельцы. Такой подход помогает сделать ИТ более прозрачными: вместо абстрактных «айтишников» есть понятные продукты и сервисы, которые создают ценность для компании. ИТ в девелопменте начинают выступать не только как обслуживающая функция, но и как полноценный цифровой партнёр бизнеса, который помогает принимать решения на основе данных. Например, благодаря инструментам процессной аналитики можно детально анализировать реальные бизнес-процессы и находить точки для оптимизации. Мы подробно рассказывали об этом в статье про Process Mining. Другой пример — внедрение инструментов системной интеграции и автоматизации процессов. Они позволяют сокращать ручной труд и ускорять выполнение операций.

Какие продукты вообще есть у девелопера

Если посмотреть на PropTech со стороны ИТ, то большинство цифровых решений можно условно разделить на несколько крупных направлений цифровизации.

Каждое из них закрывает отдельную часть бизнеса девелопера.

Цифровизация девелопмента

Это, пожалуй, самый специфичный для отрасли блок.

Сюда относятся системы, которые помогают управлять процессом создания недвижимости:

• BIM-моделирование,

• системы управления строительством,

• сметные системы,

• графики реализации проектов,

• контроль план/факт выполнения работ,

• управление подрядчиками и строительными процессами.

BIM-модель сегодня — не просто 3D-картинка здания. Фактически это цифровой двойник объекта, который используется на разных этапах — от проектирования до строительства. В отдельной статье мы уже делились опытом внедрения строительной информационной модели (https://habr.com/ru/companies/sminex_developer/articles/985880/).

Цифровизация финансовых процессов

Девелопмент — это сложная финансовая модель с большим количеством проектов, бюджетов и потоков средств.

Поэтому важную роль играют системы, которые управляют финансовыми процессами компании:

• финансовые модели проектов,

• бюджетирование,

• казначейство,

• бухгалтерия,

• управленческий учёт.

Во многих девелоперских компаниях эти процессы строятся на базе корпоративных систем вроде 1С, которые активно дорабатываются под специфику бизнеса.

Цифровизация взаимодействия с клиентами

Следующий большой блок — системы, которые отвечают за взаимодействие с покупателями и жителями. Тут очевидно влияние на эффективность бизнеса. Технологичность уже стала частью общего комфорта, планка ожиданий у клиентов высокая. Поэтому уровень цифрового опыта должен соответствовать этим ожиданиям и даже превосходить его.

В этот блок входят:

• системы продаж,

• CRM,

• управление воронками,

• маркетинговые инструменты,

• цифровые сервисы для жителей домов,

• мобильные приложения, например мобильное приложение Sminex (https://habr.com/ru/companies/sminex_developer/articles/1001824/).

Фактически для жителей создаётся отдельная цифровая экосистема, через которую можно взаимодействовать с домом и управляющей компанией.

Цифровизация корпоративных систем

И наконец, большой пласт систем связан с внутренними процессами компании. Sminex уделяет комфорту команды большое внимание, в том числе — корпоративным сервисам.

Это привычная для многих ИТ-специалистов инфраструктура:

• корпоративный портал (тут нам есть чем гордиться, но об этом — в отдельной серии статей https://habr.com/ru/companies/sminex_developer/articles/959540/),

• почтовые системы,

• мессенджеры,

• системы согласования документов,

• внутренние сервисы для сотрудников.

Такие системы обеспечивают повседневную работу компании и связывают между собой остальные цифровые продукты.

Если собрать всё вместе, то становится понятно, что современный девелопер — это не один-два инструмента, а целая цифровая экосистема, где десятки продуктов работают как единая платформа.

Технологический стек

Если говорить про технологии, PropTech почти не отличается от классических ИТ-компаний. Наш стек выглядит примерно так.

Стек:

Backend	C#
Frontend	React
Database	PostgreSQL; MariaDB; MS SQL; ClickHouse
In-Memory Cache	Redis (Valkey)
Message Streaming	Apache Kafka
Search	OpenSearch
DevOps & CI/CD	Kubernetes; Argo CD; Jenkins; GitLab CI
Управление секретами	HashiCorp Vault
Мониторинг и наблюдаемость	Prometheus + Grafana (сбор и визуализация метрик); OpenSearch (анализ логов); Jaeger; Sentry
Security & Auth	Keycloak (SSO, LDAP integration)
Enterprise-платформа	1С:Предприятие (типовые конфигурации + собственная разработка)

Интересная особенность PropTech — сосуществование систем разных поколений. Современные сервисы на Kubernetes и мобильные приложения функционируют рядом с крупными корпоративными системами, которые развиваются годами. Поэтому значительная часть инженерной работы — интеграции и эволюция архитектуры.

Что с ИИ

Внедрение искусственного интеллекта очень актуально для девелопмента. Не ради хайпа, а для повышения эффективности процессов. Мы развиваем собственную ИИ-платформу, которая выступает агрегатором для разных моделей.

По сути, это единая точка взаимодействия с нейросетями внутри компании:

• роутинг запросов к различным моделям,

• работа с внутренними базами знаний,

• интеграция с корпоративными системами,

• эксперименты с новыми сценариями использования.

Архитектурно платформа работает как роутер для моделей: в зависимости от типа задачи запрос может отправляться в разные LLM. Это позволяет балансировать между качеством ответа, стоимостью и скоростью.

Отдельное направление — эксперименты с AI-assisted development и так называемым vibe coding.

Некоторые внутренние сервисы уже были созданы при активном участии ИИ — пока это небольшие инструменты для задач департаментов, но направление активно развивается. Поле здесь по-настоящему открыто для экспериментов, тестов и, конечно, неизбежных шишек. Например, в одном из первых прототипов мы за пару дней случайно сожгли около $1500 в токенах, не очень оптимально используя для запросов слишком продвинутую модель. Зато теперь гораздо лучше понимаем, как правильно балансировать между возможностями моделей и стоимостью их применения.

Когда продуктов становится много

Когда цифровых продуктов становится десятки и стремительно растёт количество команд, появляются новые управленческие и архитектурные задачи. Одна из них — регулирование границ продуктов.

Формально у каждого продукта есть своя зона ответственности. Но в реальности всё оказывается сложнее. Особенно это заметно в крупных платформенных системах, которые исторически развивались как монолиты. Классический пример — решения на базе 1С. В таких системах границы продуктов могут быть размыты. Иногда в рамках одной формы или одного бизнес-процесса пересекаются задачи нескольких департаментов: финансов, строительства, закупок, эксплуатации. А значит — и нескольких продуктовых команд.

Отсюда возникают типичные ситуации:

• несколько команд одновременно дорабатывают один и тот же модуль,

• изменения одной команды влияют на процессы другой,

• возникают конфликты приоритетов.

Это нормальная реальность для крупных корпоративных систем. Задача продуктовых команд — постепенно выстраивать архитектурные границы и баланс между развитием платформы и независимостью продуктов.

Масштабирование ИТ

Есть и другая дилемма — рост. Компания развивается, появляются новые процессы и цифровые продукты. То, что хорошо работало в небольшой команде, перестаёт работать, когда в экосистеме уже десятки продуктов и сотни специалистов. Разрабатываются стандарты, метрики и процессы управления. Появление инструментов контроля и регламентации неизбежно, но при этом важно сохранить баланс и не уйти в крайность, когда команда начинает работать на метрики, а не на результат.

Product-owner’ам приходится постоянно балансировать между:

• ожиданиями бизнеса,

• бюджетами,

• capacity команд,

• сроками и приоритетами компании.

Люди и атмосфера

При всей технологичности PropTech всё упирается в людей. Очень важно не только выстроить процессы, но и сохранить здоровую рабочую атмосферу. Часть ИТ-команды Sminex работает в офисе, часть — удалённо из разных городов России. Для удалённых сотрудников действует отдельная программа адаптации, а несколько раз в год все сотрудники собираются вместе на больших корпоративных мероприятиях — это помогает лучше чувствовать команду и синхронизироваться по крупным задачам.

В ИТ-среде часто существует стереотип про замкнутых инженеров, но в реальности всё обычно гораздо живее. У нас, например, коллеги не только сильные специалисты, но и люди с отличным чувством юмора. Тут лучше один раз увидеть. Смотрите выпуск корпоративного телевидения Sminex TV про ИТ-команду и атмосферу в нашем департаменте: Смотреть

PropTech как индустрия

PropTech развивается очень быстро. Цифровые города, умные дома, ИИ-инструменты и аналитика данных постепенно становятся стандартом для девелоперов. Для инженеров это интересная среда, которая отлично прокачивает компетенции и даёт возможность работать с проектами на уровне лидеров биг-теха и финтеха.

Здесь одновременно сталкиваются:

• архитектура программных систем,

• инженерные модели зданий,

• большие данные,

• мобильные сервисы,

• ИИ-технологии.

На практике PropTech — это редкий микс enterprise-ИТ, инженерных систем и продуктовой разработки. Именно на стыке этих областей сейчас формируется новая цифровая индустрия. И, судя по темпам её развития, самое интересное в ней ещё впереди.