ТЭП без Excel: как мы связали экономику проекта с BIM-моделью

ТЭП считаются в Excel, проверяются в PDF, а живут в BIM. В итоге — три версии правды и постоянные расхождения. Дарья Царёва, BIM-менеджер в Sminex, рассказала про наш подход на отраслевых мероприятиях: управление технико-экономическими показателями на основе BIM-моделей и влияние на экономику проекта.

Не просто цифры, а управляемые данные

Мы поделились нашим опытом на мероприятиях по цифровизации девелопмента: 14 апреля на круглом столе МАрхИ «Цифровая трансформация градостроительного проектирования» и 24 апреля на форуме «PRO Город», в секции «PRO Цифровизацию».

Интерес к теме показал, что проблема работы с ТЭП в отрыве от BIM-модели остаётся актуальной для рынка.

На таких мероприятиях часто обсуждают тренды вроде нейросетей. Я говорила про более прикладную тему — управление ТЭП на основе BIM. На практике именно здесь проявляется цифровая зрелость компании.

Потому что BIM-модель становится ценной не тогда, когда она просто хорошо замоделирована по EIR, а когда становится достоверным подтверждённым источником данных для бизнеса.

Дарья Царёва

BIM-менеджер

ТЭП в Sminex — часть системной кропотливой работы над экономикой и качеством продукта.

Экономические показатели — это не абстрактные цифры в таблицах, за ними стоят вполне конкретные геометрические и планировочные решения. ТЭП формируются на ранних этапах, когда определяется контур здания, пластика фасада, типология планировок, баланс продаваемых и непродаваемых площадей. И уже в этот момент геометрия начинает влиять на экономику проекта. Поэтому для качественного управления ТЭП необходимо работать не только с итоговыми цифрами, но и с их первоисточником — архитектурной моделью.

Жизненный цикл ТЭП в проекте

ТЭП проходят длинный путь — от укрупнённых значений на этапе покупки и массинга до детализированных показателей на стадии рабочей документации.

На этом пути данные:

• пересобираются,

• детализируются,

• фиксируются в разных источниках.

С каждым этапом цена ошибки растёт, а проверка становится сложнее.

Фиксировать ТЭП только в Excel и PDF в такой системе уже недостаточно. Нужна среда, где данные связаны с моделью, проверяются по правилам, отслеживаются во времени.

Что мы сделали

Мы ушли от разрозненных таблиц к единой системе работы с ТЭП на основе BIM-модели.

 Внутри нашего инструмента «ТЭП Контроль»:

• каждое помещение имеет источник, дату и статус подтверждения,

• данные проходят валидацию по правилам нейминга и нумерации,

• изменения фиксируются по версиям,

• показатели агрегируются и динамически отслеживаются.

Это позволяет не просто считать площади, а управлять ими с пониманием, откуда берётся каждая цифра.

Что это даёт

Главное — возвращается связь между геометрией и экономикой.

Любое изменение в модели:

• можно отследить,

• можно проверить,

• можно сопоставить с предыдущими версиями.

Без ручной сверки Excel и без поиска взаимосвязей в документах.

Отдельный эффект для нас — готовность к внешним требованиям, например к работе с IFC-моделями для города. Когда данные уже под контролем, новые форматы согласования интегрируются без перестройки процесса.

Скоро выпустим статью, где разберём практические детали:

• как устроен «ТЭП Контроль»,

• какие проверки автоматизированы,

• как выглядит процесс работы,

• какой эффект это дало в реальном проекте.

Пишите в комментариях, о каких аспектах работы с ТЭП вы хотели бы узнать.