Дешёвая ипотека за границей

Каждый раз когда в новостях мелькает ипотека в Европе под 3-4%, становится немного грустно. У нас-то под 19%. Но насколько у них реально лучше, если посчитать вместе с ценами на жильё и зарплатами?

---

Ставки: разрыв в 10 раз

Начнем с того, что все и так знают. Ипотечные ставки по странам:

Тут всё понятно. Япония и Швейцария около 2%.^[1] Европа 3-4%. США 6%. И Россия около 19%. На пике начала 2025 рыночная ставка вообще улетала за 30%.^[6]

Разница огромная. Даже льготная IT-ипотека под 6%^[5] соответствует ставке уровня США, самой дорогой ипотеки среди развитых стран.

Обычно на этом разговор и заканчивается. «У них 3%, у нас 19%, чего тут считать.» Но ставка это только одна из трёх цифр. Есть ещё цена жилья и зарплата, и вот когда добавляешь их, всё перестаёт быть таким очевидным.

Дешево купить не значит дешево платить

Теперь посмотрим, сколько стоит сам квадратный метр. А рядом посчитаем ежемесячный платеж за квартиру 60 м².

На левом графике цена квадратного метра. Россия и США самые дешевые, около $3 200-3 300 за м². Швейцария $19 500, в 6 раз дороже.^[2]

А теперь правый график, ежемесячный платеж. И тут начинается самое интересное.

Россия с самой дешевой ценой за метр оказывается на предпоследнем месте по ежемесячному платежу. $2 503 в месяц.^[2] Это дороже, чем в Германии, Великобритании, Нидерландах. Дороже, чем в странах, где метр стоит в 2 раза больше.

Потому что ставка под 19%^[1] превращает дешевую квартиру в дорогой кредит.

В рублях это выглядит так: квартира 60 м² в центре стоит примерно 13.9 млн рублей.^[2] Вносишь 20%, это 2.8 млн. Берешь кредит 11.1 млн. Ежемесячный платеж 180 тысяч рублей.

Главный вопрос: сколько от зарплаты

Но абсолютные цифры мало что говорят. Платеж $2 503 в месяц это много или мало? Зависит от того, сколько ты зарабатываешь. Поэтому я посчитал, какую долю зарплаты айтишник в каждой стране отдает за ипотеку.

Это, наверное, самый важный график в этой статье.

Что здесь происходит.

США, 9%. Айтишник в Штатах отдает на ипотеку меньше десятой части зарплаты. Ставка самая высокая среди развитых стран (6.2%), но зарплата $147k в год при дешевом жилье делает свое дело.^[3]

Европа и Япония, 23-34%. Великобритания, Нидерланды, Испания, Япония, Германия отдают от четверти до трети зарплаты.^[3] Это примерно на границе комфорта (банки обычно считают 30% пределом). Франция чуть тяжелее, 34%.

Швейцария, 43%. Самая низкая ставка в мире (2.1%)^[1], но самое дорогое жилье. Метр в центре стоит $19 500.^[2] Даже со швейцарской IT-зарплатой в $133k/год^[3] это почти половина дохода.

Россия с IT-ипотекой, 43%. Больше 40% зарплаты. И это со льготной ставкой 6%^[5], которую еще надо умудриться получить.

Россия с рыночной ставкой, 98%. Почти вся зарплата. Медианная зарплата айтишника около 183 тысяч рублей в месяц^[4], а платеж по ипотеке за 60 м² в центре 180 тысяч. На еду и коммуналку остаётся 3 тысячи рублей.

Думаю, тут стоит уточнить. Это расчет для центра города, и 60 м² не самая маленькая квартира. Если смотреть на окраины и 40 м², числа будут не такими страшными. Но пропорции между странами не изменятся. И в этом весь смысл: сравнение на одинаковых условиях.

За 20 лет отдашь в 4 раза больше

Есть еще один неприятный эффект высокой ставки, который не так очевиден. Это переплата: сколько ты реально заплатишь банку за 20 лет сверх стоимости квартиры.

В Японии и Швейцарии при ставке 2%^[1] за 20 лет отдаешь 1.2x, то есть переплата всего 22% от суммы кредита. Занял $267k^[2], отдашь $326k. Разумно.

В Европе (3-4%)^[1] переплата около 40%, множитель 1.4x. Тоже терпимо.

В России при ставке 19%^[1] множитель 3.9x. Занял 11.1 млн рублей^[2], отдашь около 43 млн. Переплата 32 млн, больше двух стоимостей самой квартиры ушло банку в виде процентов.

Даже с IT-ипотекой под 6%^[5] множитель 1.7x, то есть отдашь на 72% больше.

А что с IT-ипотекой

IT-ипотека^[5] это, конечно, хорошо. 6% вместо 19%, разница больше чем в 3 раза. Но.

Купить жилье по ней можно только в регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. И это ещё не всё: если твоя компания зарегистрирована в Москве или СПб, участвовать в программе тоже нельзя.^[5] А большинство крупных IT-компаний зарегистрированы именно там. Купить можно только новостройку, вторичка не подходит. Лимит льготной части единый для всех регионов, 9 млн рублей (можно добрать до 18 млн по рыночной ставке), а квартира 60 м² в центре стоит около 13.9 млн.^[2] Работать нужно в аккредитованной Минцифры компании, которая применяет налоговые льготы, с зарплатой от 150 тысяч в месяц (90 тысяч для небольших городов). И главное: ставка 6% действует только пока ты в такой компании. Уволился — даётся полгода найти другую аккредитованную, иначе ставка становится рыночной.^[5]

Получается странная конструкция. Программа привязывает тебя к конкретному типу работодателя на годы вперед. Наверное, это лучше, чем 19%. Но это не «дешевая ипотека» в том смысле, в каком она есть в Европе, где 3-4% просто дают всем.

Сводная таблица

Квартира 60 м² в центре города, 20% взнос, 20 лет. Зарплаты медианные для IT-специалистов (gross, средние по стране). Россия: медиана ~183 тыс. руб/мес по данным Хабр Карьера (2-я половина 2025). Курс ~72 руб/$ (середина 2026). Источники зарплат: GEOR, Glassdoor, PayScale, Japan Dev.

Почему так происходит

Ипотечная ставка не берется с потолка. Она привязана к ключевой ставке центрального банка. И тут вся разница между странами становится понятной.

Банк Японии держит ставку около 0.75%, уже третье десятилетие борется с дефляцией. ЕЦБ снизил до 2.0% к 2026-му. У ФРС США 3.5-3.75%.^[7] 

У ЦБ РФ ключевая ставка 14.5%.^[1] На пике конца 2024 и начала 2025 она доходила до 21%, и рыночная ипотека тогда улетала за 30%.^[6] Сейчас ставка постепенно снижается, но всё ещё кратно выше, чем в развитых странах. Почему именно такая — вопрос сложный, причин много, и я не экономист, чтобы расставлять их по весу. Оставлю это комментаторам.

---

Источники

1. Ипотечные ставки по странам (20-year fixed или эквивалент). По зарубежным странам: Numbeo и Global Property Guide, снимок mid-2025/2026: Япония ~2.1%, Швейцария ~2.1%, Испания ~3.3%, Франция ~3.8%, Германия ~4.0%, Нидерланды ~4.1%, Великобритания ~5.4%, США ~6.2%. К середине 2026 они немного сдвинулись (США/Великобритания подросли на ~0.3 п.п., часть Европы снизилась, японский фикс вырос), но в пределах разброса и на сопоставление не влияют. По России: рыночная ипотечная ставка ~19% (Дом.рф, РИА Недвижимость, середина 2026). 21.3% и 30%+ это пик конца 2024 и начала 2025. Ключевая ставка ЦБ РФ на середину 2026 составляет 14.5% (пик 21% держался с октября 2024 по июнь 2025).

2. Numbeo: цена за м² в центре города (mid-2025/2026): Россия $3 217, США $3 321, Испания $4 344, Япония $5 556, Франция $5 634, Великобритания $5 651, Германия $6 247, Нидерланды $6 808, Швейцария $19 582. Важная оговорка: Numbeo это краудсорс, и для крупных стран показатель «центр города» фактически усредняется по многим городам, а не отражает центр столицы. Для США ($3 321) и России ($3 217) реальный центр мегаполиса (Манхэттен, центр Москвы) дороже в 3-6 раз. Цифры взяты по единой методологии Numbeo ради сопоставимости между странами, но это среднегородской уровень, а не премиальный центр. Для центра Москвы точнее ИРН, ЦИАН, Домклик; для США Redfin/Zillow по конкретному городу.

3. GEOR: средние зарплаты IT-специалистов по странам, 2026: США ~$147-150k, Швейцария $133k, Великобритания $96k, Нидерланды $86k, Германия $73k, Япония ~$55-68k, Франция ~$50-57k, Испания $51k. Перекрестно проверено по Glassdoor, Japan Dev и PayScale.

4. Хабр Карьера: зарплаты IT-специалистов в России; Habr, «Зарплаты IT-специалистов во второй половине 2025». Медиана по стране ~183 тыс. руб./мес (Москва ~230 тыс., СПб ~200 тыс., регионы ~159 тыс.). В долларах при курсе ~72 руб/$ (середина 2026) это ~$30.5 тыс/год. Оговорка: зарубежные зарплаты в таблице это преимущественно средние (GEOR), а не медианные, поэтому разрыв с медианой РФ может быть слегка преувеличен; зарплаты по Великобритании и Нидерландам, по-видимому, ближе к верхней границе рынка.

5. IT-ипотека в 2026 (Новострой-М, ЦИАН, Госуслуги): ставка до 6%, льготная часть лимита 9 млн руб. (единая для всех регионов; сверх лимита идёт по рыночной ставке), только новостройки, не доступна в самих Москве и СПб (но доступна в Московской и Ленинградской областях). Требуется работа в аккредитованной Минцифры IT-компании, применяющей налоговые льготы, с зарплатой от 150 тыс. руб/мес (90 тыс. для небольших городов). При увольнении даётся 6 месяцев на трудоустройство в другую такую компанию, иначе ставка становится рыночной. Программа до конца 2030 года.

6. Frank RG: «Ипотека 2025-2026: стресс-тест высокими ставками», рыночная ставка достигала 30%+ в январе 2025. К середине 2026 рыночная ипотека опустилась до ~19%; прогноз на конец 2026 составляет 16-17% (консенсус НРА/Минфин), оптимистично 14.5-15% (Frank RG).

7. Ключевые ставки центробанков (середина 2026): Банк Японии ~0.75%, ЕЦБ ~2.0%, ФРС США 3.5-3.75%, ЦБ РФ 14.5%.

Все расчеты: квартира 60 м² в центре города, первоначальный взнос 20%, срок 20 лет, аннуитетный платеж. Цены средние по стране (Numbeo), зарубежные ставки это снимок mid-2025/2026, российская ставка и курс на середину 2026. IT-зарплаты gross (по России медианные, по другим странам преимущественно средние). Курс рубля ~72 руб/$. Данные и расчеты актуальны на 10 июня 2026 года. Ставки и цены могут измениться.

Статья носит исключительно информационный характер и не является финансовой, инвестиционной или юридической рекомендацией. Автор не призывает к каким-либо действиям на основе приведённых данных. Все расчёты основаны на открытых источниках и могут содержать неточности. Перед принятием финансовых решений проконсультируйтесь со специалистом. Если вы нашли неточность или ошибку в цифрах — напишите в комментариях, исправлю и добавлю вас как соавтора.