Как мы готовили лес под посёлок. От расчистки бурелома до участков, где можно ставить дом

Статья написана на основе интервью с Евгением Дзюбенко, директором по строительству группы MDI, коттеджный посёлок Ели Estate.

Когда мы первый раз приехали на этот участок, посреди него был гигантский овраг. Старое русло пересохшего притока реки Нудоль. Перепад от начала до конца пять-шесть метров, всё замусоренное, заиленное, весной затопленное.

Стоишь и думаешь, что с этим делать. Вариантов ровно два. Можно засыпать: пригнать самосвалы, свезти грунт из-под дорог, выровнять и продать это как обычные участки. Можно оставить овраг и сделать из него то, ради чего сюда потом поедут люди.

Мы выбрали второе. Из оврага получился каскад прудов на полтора гектара.

Меня зовут Евгений Дзюбенко, я директор по строительству группы MDI. Отвечаю за посёлок Ели Estate на Новой Риге, за всё, что в нём построено, от первой просеки в лесу до плотин, дорог и подземных сетей. Расскажу по порядку, как из дикого непроходимого леса получился посёлок.

Когда говорят «строительство посёлка», обычно представляют дома, крыши, заборы. А появляются они последними. Почти год мы не строили ни одного дома, а расчищали лес, рыли котлованы, тянули коммуникации. Всё это закладывается один раз и на десятилетия, ошибёшься здесь, потом перекопаешь весь посёлок, поэтому с этого и начинают.

Земля и лес

Участок искали долго, отсмотрели сотни вариантов, пока не нашли этот кусок реликтового хвойного леса. Двадцать пять гектаров, и всё это надо было привести в порядок. Настоящие джунгли: бурелом, кустарник, гнилые стволы, заросшие тропы.

Первым делом позвали дендрологов и арбористов, специалистов по деревьям. Они прошли по участку, мы рассказали, что хотим сохранить максимум, собрали их мнения. 

Убирали только больное, сухостой, кустарник, гнилушки, расчищали заросшие корни. Живые вековые ели и сосны оставляли на месте. Всего сохранили 2768 елей, из-за них посёлок и назвали.

Дороги и тропинки мы прокладывали в обход деревьев, огибая крупные стволы, а не спрямляя всё бульдозером. Технике строго-настрого запретили кататься возле деревьев и царапать кору. Валежник аккуратно собирали в стопки и вывозили, чтобы не разворотить гусеницами всё вокруг.

Обычно в стройке заходят и, как говорится, погнали ломать и крушить, чтобы быстрее выйти на ровную площадку. Мы приспосабливались под ландшафт, потому что за этим лесом сюда потом и поедут люди. Вырубить его за неделю можно, вырастить обратно нельзя. Поэтому мы ещё и досадили около тысячи новых деревьев, сосны, ёлки, можжевельники.

Сложнее всего давалась аккуратность. Беречь корни, вести тяжёлую технику между стволами, работать медленнее, чем привык дорожник или землекоп. Медленнее и дороже, зато лес остался стоять, расчищенный и готовый под стройку.

Параллельно проверяли грунт под будущие дома. Несущая способность хорошая, дома можно ставить самых разных конструкций, от лёгкого каркаса до тяжёлого камня. Дальше нужна была вода, и мы пошли бурить скважины.

Вода

Чтобы в каждый дом пришла вода, мы бурили скважины и строили водозаборный узел.

Наугад бурить мы не стали, сразу позвали специалистов. Скважины у нас неглубокие, до пятидесяти метров, и с водой повезло, она там была. Бурильщики за день проходили скважину, ставили насосы, на грунт не жаловались, и шла чистая, прозрачная вода. Мы брали пробы, отправляли на экспертизу. Заключение удовлетворительное, воду можно пить, небольшое содержание минералов есть, но оно есть в любой воде.

Дальше построили водозаборный узел с большим накопителем. 

Внутри стоят четыре цистерны по десять кубов, вместе сорок тысяч литров. 

Одна цистерна размером с небольшую комнату, метра три в диаметре и три с половиной в высоту. Они такие большие, что мы сначала опускали их внутрь через открытую крышу, залили монолитную плиту, поставили стены и только потом делали крышу.

Накопитель нужен, чтобы подавать воду по посёлку под нормальным давлением, как в городских сетях. Вода приходит из скважин, накапливается и отстаивается в цистернах. Пока стоит, грубая взвесь оседает на дно, и в водопровод забирается уже более чистая вода. Это одна из ступеней очистки, бесплатная и естественная.

Сложностей в постройке узла особо не было, если не считать габаритов цистерн, с которыми пришлось повозиться при монтаже.

Вода в накопителе чистая, питьевая, готова идти по внутрипосёлковому водопроводу. Ей же из скважинных насосов мы наполняем пруды, так что вода в прудах у нас питьевого качества.

Пруды

Овраг со старым руслом притока Нудоли мы и превратили в каскад прудов на полтора гектара. Самое тяжёлое на этом этапе, да и вообще в стройке, это земляные работы. Тут не лопаткой ямку выкопать, тут тяжёлая техника ходит по заиленному руслу. Мешала погода, дожди подтапливали, боролись с этим.

Сначала изыскания и проект, архитектурный, дренажный и инженерный. 

Оно было сильно заилено и замусорено, поэтому подбирали специальную гусеничную технику и экскаваторы с длинной стрелой, 

Где-то прочищали само русло, где-то подчищали берега. Дальше сделали дренажную систему пруда:

Потом поставили плотины, три штуки из-за перепада высоты:

От начала оврага до конца было пять-шесть метров разницы. С одной плотиной вышло бы так, что в нижней части пруд переполнен, а в верхней открыт до дна. Три плотины разбивают перепад на ступени, в каждом пруду вода стоит на своём уровне, и нет риска, что плотину размоет и вода хлынет на участки.

После этого застелили дно бутилкаучуковой плёнкой:

Заказывали её из Китая на всю площадь дна, дорогая и тяжёлая, приезжала контейнерами. Мы её раскатывали, спаивали полотна между собой, а швы возили в лабораторию, проверяли, что всё по нормам. Плёнка нужна, чтобы вода не уходила в грунт. Без неё вода просто просочится вниз, местность заболотится, а воду со скважин придётся лить бесконечно.

По бортикам уложили камень, поставили систему очистки и перелива.

Бирюзовый цвет воды складывается из цвета самой плёнки на дне, чистой воды из скважин без мути и солнце, от которого в ясную погоду голубизна проявляется в полную силу.

Отдельная история это банный комплекс, две бани и пруд с подогревом, чтобы купаться зимой. 

Мы вырыли котлован примерно в полторы сотки, залили монолитную плиту как основание, сейчас заливаем стены, декорируем их карельским камнем и растительностью под природу. Воду будем прогонять через газовые котлы и подогревать. По нашим расчётам, зимой в пруду будет двадцать, двадцать один градус, можно спокойно плавать, когда вокруг снег.

И это хозяйство надо было связать дорогами и проложить коммуникации.

Дороги и коммуникации

Всё, что связывает посёлок, дороги, вода, электричество, свет, интернет, газ, мы проложили под землёй, чтобы этого не было видно. Сделали так ради эстетики и общей концепции.

Это заметно дороже. Столб с проводами высотой десять метров обходится примерно в сто тысяч рублей, а та же линия под землёй, кабелем в траншее, триста тысяч.

Порядок работ здесь важен, чтобы потом ничего не перекапывать. Сначала изыскания, пробили высоты, поняли, как пойдут уклоны, разбили территорию по участкам. 

Дороги мы делали с запасом прочности. Обычно внутри посёлков делают проще. Сняли грунт, засыпали пятьдесят сантиметров, из них тридцать песка и двадцать щебня, вот и вся дорога. Я таких дорог много видел. 

Мы сняли грунта больше, сделали мощную выемку и засыпали её мытым песком 

Его промывают от глины, а в обычном карьерном глины много, она держит воду, и дорога со временем проседает. 

Потом асфальтная крошка, пролили, и уже горячий асфальтобетон.

В дороги мы вложили больше, чем планировали. Большая выемка и хороший материал стоят своих денег, тут мы, конечно, вышли за смету. Но я на это настоял, подошёл к основателю, объяснил риски, и решили делать как положено. У меня нет объекта, где я сделал бы плохо.

В дороги сразу заложили в закладные под электричество, освещение, интернет и водопровод. 

Следом электричество, освещение, оптоволокно, видеонаблюдение. Всего у нас около двух с половиной километров дорог и столько же инженерных сетей под ними.

Больше всего на этом этапе мешала вода. Здесь много деревьев и близкие грунтовые воды, а после весеннего таяния воды особенно много. Про это мы знали заранее из изысканий, поэтому сразу заложили дренажи и ливнёвки, чтобы полотно оставалось сухим. 

Сами дороги идут с уклоном в сторону ливнёвок, вода с полотна сбегает туда. Ливнёвка работает на простой физике, мы рассчитали верхнюю и нижнюю точку и пустили воду самотёком сверху вниз, в приток за последней плотиной. 

Там, где вода идёт из леса и грозит подтопить участки, ливнёвка встаёт барьером, встречает её и отводит в обход посёлка.

Электричества посёлку нужно много, и на саму стройку, и потом на все дома. Рядом как раз проходила линия десять киловольт, её хватало. Мы подали технические условия в Россети, они за полгода поставили трансформатор, сейчас ставят уже четвёртый. Загвоздка была в сроках. Организация большая, финансирование слабое, сроки плывут, поэтому мне приходилось постоянно писать письма и торпедировать их, чтобы дело двигалось.

Газ проектировал Мособлгаз, это монополист, сами такие работы мы вести не можем, нет лицензии. Соцгазификацию можно было ждать годами, подаёшь заявку, потом её рассматривают, потом выделят или не выделят деньги. Мы дали резидентам обещание провести газ в этом году, поэтому ждать не стали. Получили технические условия, добились, чтобы нам выделили мощность, которой в районе было мало, согласовали проект с Автодором, Россетями, администрацией и комитетами. Недели через три приступаем к прокладке внутрипосёлкового газопровода, в этом году газ в посёлке будет.

И тут возникает вопрос, который мне часто задают, как небольшая команда успевает делать всё это сама.

Команда и техника

Почти всё на этой стройке мы делаем своими силами. Своя команда, своя тяжёлая техника. Начинали мы по-другому, и я расскажу, как пришли к этому.

Стартовали с подрядчиков и арендованной техники, с одной бригады и пары специалистов по водопроводу. Свой отдел появился, когда подрядчики начали закручивать гайки. Любая мелочь у них шла долго, вязла в согласованиях, составлении смет, переписке. В какой-то момент стало ясно, что проще завести своих людей. Со своей командой проблема решается на месте, увидели, налетели, сделали. К тому же своя команда держит подрядчиков в тонусе, они понимают, что часть работ мы закроем сами, и ведут себя сговорчивее. Со временем отдел дорос до шестидесяти человек, примерно половина из них постоянно на объекте.

Технику мы посчитали и решили покупать. Смена экскаватора-погрузчика в аренду стоит около двадцати пяти тысяч рублей. Тридцать смен в месяц это семьсот пятьдесят тысяч, а за десять месяцев работы уже семь с половиной миллионов. За эти деньги покупается собственный экскаватор, который потом остаётся у тебя. Но своя техника выгодна не всегда. Если объём небольшой и экскаватор простаивает, дешевле арендовать под задачу. Мы покупаем только тогда, когда объём работ гарантирован и техника не будет стоять без дела.

Дошло до того, что мы наладили своё производство металлоконструкций. Мачта освещения в магазине стоит семьдесят пять тысяч рублей, а сделать её у себя выходит двадцать пять, вместе с работой и электроэнергией. Цех у нас небольшой, несколько сварщиков работают по чертежу, даём эскиз, закупаем металл, они варят и красят. Из них выходят фонари, лавочки, урны, беседки и декоративные элементы.

От завышенных смет защищаемся закупкой напрямую. Прежде чем что-то купить, я объездил кучу карьеров и заводов, смотрел качество, договаривался с поставщиками. С проверенными работаем уже по два-три года, они дают хорошую цену на объём.

Почти вся стройка у нас под собственным контролем, от земляных работ до фонарей вдоль дорог.

Дома и правила

Дома строятся в последнюю очередь, когда земля, вода и сети уже готовы. Тут для меня две заботы, задать общую технологию домов и не дать застройке стать разномастной.

Основные дома у нас фахверк на клеёном брусе. 

Это каркас из бруса, где промежутки между стойками заполнены большими окнами, поэтому в доме много света и вид на лес. Есть и каменные дома, но акцент мы делаем на дереве. Хочется, чтобы человек дышал деревом и смотрел из окна на ели и воду.

Есть у нас правило, тёплый контур дома нужно построить за год. Клеёный брус для этого удобен, из него он собирается быстро. Такой срок нужен, чтобы посёлок был живым. Иначе выходит так, один сосед уже жарит шашлык и отдыхает, а другой годами долбит перфоратором за забором. Чтобы такого не было, мы и просим строиться в срок.

Дизайн-код мы прописали в правилах посёлка. 

Прежде чем строить, резидент согласует проект дома с администрацией. Смотрим в первую очередь на цвета, ярко-красный или ярко-жёлтый режут глаз и в природе почти не встречаются, поэтому таких домов быть не должно.

Люди идут к нам как раз за общими правилами, чтобы не было бардака. В обычном СНТ следить за порядком некому. Один не платит за общие дороги, другой ставит курятник вплотную к соседу, и все по-своему правы. У нас всё прописано заранее, человек подписывает это ещё при покупке участка, а за соблюдением следит управляющая компания. Поэтому скандалов из-за правил не бывает. А если проект не проходит по цвету, стройку мы не запрещаем, просто даём рекомендации, в каких тонах поправить.

Самое приятное, что всей этой стройки почти не видно. В посёлке семьдесят шесть объектов инфраструктуры, но в глаза они не бросаются. Провода под землёй, дороги проложены между деревьями, на месте оврага вода. Человек приезжает и видит лес с прудами, а не то, сколько тут за два года перелопатили техникой. Ради этого всё и затевалось.

Я веду канал про загородную жизнь и стройку изнутри. Тут можно почитать:

• как не переплатить за участок и поймать момент, когда в посёлке ещё низкие цены;

• как понять, что застройщик не кинет и достроит посёлок; 

• на чём экономят недобросовестные девелоперы — и как заметить это заранее;

• как не потерять свои деньги на разводе от застройщиков.