Вот сколько стоит владеть двадцатью сотками. 648 тысяч рублей в год только за обслуживание

Статья написана на основе интервью с Михаилом Лисом, руководителем проектов группы MDI.

Когда человек приходит выбирать землю за городом, он почти всегда просит участок побольше. Пятнадцать соток, двадцать, а лучше тридцать. Чем больше земли, тем солиднее.

А мы продаём ему восемь. Земли у нас хватает, но базовый размер участка мы срезали намеренно. И человек соглашается, хотя платит за сотку больше, чем в посёлках по соседству.

Меня зовут Михаил Лис, я руководитель проектов в группе MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса на Новой Риге, ключевой проект называется Ели Estate. Участок здесь стоит от 13 миллионов рублей. Я отвечаю за то, каким посёлок будет и что человек получит, купив здесь землю.

Средний надел у нас 8-9 соток. Есть по 10, есть по 12 и 15, можно купить два соседних и объединить. Самые крупные участки у воды, и там метраж другой: наша вилла Лермонтов стоит на 16,5 сотках, к которым идёт ещё личная акватория на 3,6 сотки. Но это верхняя планка по посёлку.

Размер участка это только первое ограничение. Дальше идут список аккредитованных подрядчиков, согласование проекта, обязательный ежемесячный платёж и срок, за который дом должен быть готов. Все эти правила человек видит до сделки и решает сам, готов ли он в них жить. 

Разберу каждое решение по порядку и объясню, что человек получает взамен.

Не спрашиваем, сколько надо 

Когда человек приезжает к нам, на вопрос про бюджет он отвечает: 50-60 миллионов. И за эти деньги он хочет участок и дом под ключ. Сотки для него не количество земли, которым хочется владеть. Это место, где он разместит всё то, о чём мечтает.

Это, как правило, человек, который уже настрадался. Он не первую неделю в поиске, а то и не первый год. У него, возможно, уже готов проект. Стоимость сотки он спрашивает редко.

Значит, и вопрос «сколько соток вам продать» с точки зрения продукта неправильный. Спрашивать надо, что человек будет на этой земле делать и что он на ней построит.

Почему хватает восьми соток

Мы задавали покупателям этот вопрос и слушали ответы. Двадцать соток человеку нужны под то, что он собирается на них построить.

Сначала дом. Потом баню, потому что баня это первое, что хочется за городом. Нормальная баня из хорошего бруса, с террасой и купелью, обойдётся ему в 5-10 миллионов рублей. Если хочется с размахом, то и в 15-20. Дальше зона барбекю, дальше площадка для детей, дальше он думает про бассейн. Каждый объект это отдельный проект, отдельный подрядчик и отдельные деньги.

А когда всё построено, за этим надо ухаживать. Баню топить и убирать после каждого раза, воду в бассейне фильтровать, газон стричь, площадку чинить. Человек ехал за город отдыхать, а получил объект в собственное управление. Кому-то это в радость, и такие люди к нам просто не приходят. Наши покупатели приезжают на два дня и не готовы тратить их на то, чтобы топить баню и чистить фильтры.

Поэтому первое, в чём мы ограничиваем покупателя, это размер участка. Базовый надел восемь-девять соток. Если нужно больше, можно взять два соседних и объединить.

На восьми сотках помещается дом, въездная группа, забор, навес, хозблок и зона отдыха. Меньше мы не режем, на семи всё это уже приходится втискивать. А всё, что человек собирался строить сверх этого, у нас построено и вынесено за забор.

Баню строить не надо, у нас два банных комплекса. 

Позвонил, забронировал, пришёл, а её за тебя затопили и после тебя убрали. Рядом пруд с подогревом на 150 квадратов, купаться можно зимой под снегом. 

Дальше теннисный корт, сквош, падл-теннис, фитнес-клуб, воркаут, беседка для йоги, зимой лыжня и горки для тюбинга. 

Пляж с белым песком, пирс, зоны барбекю у воды, отдельный пруд для рыбалки. 

Детский сад, игровые площадки, батуты. Продуктовый магазин и мини-рынок с фермерскими продуктами, чтобы за молоком не ехать в город.

Ни строить это, ни обслуживать человеку не нужно. Всем занимается управляющая компания.

Я люблю играть в бильярд. Но бильярдный стол я у себя дома ставить не буду: позвоню другу, и мы сходим и поиграем. С баней, кортом и бассейном ровно та же история.

Получается, большой кусок земли человеку и не нужен. Всё, ради чего он его брал, уже стоит в двух шагах от калитки.

Правда, чтобы за забором стояло всё то, что я перечислил, землю под это нужно было откуда-то взять.

Сколько земли ушло под общее пользование

Под объекты инфраструктуры у нас ушло 12 гектаров, это около 40% территории посёлка. Каскад прудов на полтора гектара, банный комплекс, спортивная зона, пляж, парк, детские площадки. Всего 76 объектов.

По идее, эти гектары можно было поделить на участки и продать. Часть из них, конечно, ушла бы под дороги в любом случае, дороги нужны всем. Но пруды, корты, пляж и парк стоят на земле, которую мы сознательно не стали продавать.

Логично спросить, не сработали ли мы себе в минус. Продай мы эти гектары участками, деньги пришли бы сразу и в кассу. Но это разные истории: мы играем вдолгую.

Мы никуда не уходим, посёлок для нас не последний, и цель у нас довольно большая. Сделать малоэтажный город с единой инфраструктурой, где следующий квартал получит школу, потому что детский сад уже есть здесь.

Сравните с премиальными посёлками. Инфраструктуры там тоже много, но 40% территории под общее пользование это высокая доля даже для них. Вся разница между нами в километрах до Москвы: земля там дороже, и перенеси мы этот же посёлок с прудами и лесом поближе, сотка стоила бы совсем других денег, а мы стояли бы в одном ряду с Рублёвкой и Барвихой. Мы это понимали и делали целенаправленно.

При этом наши цены не назовёшь низкими. Полтора, два, а то и три миллиона за сотку в основном квартале, в часе езды от МКАД, это выше средней планки. Во втором квартале, где вековых елей не было и лес мы досаживали сами, сотка стоит около миллиона. Из 140 участков основного квартала свободными остались 15-20..

Из чего складывается ежемесячный платёж

Обслуживание через управляющую компанию у нас стоит 2 700 рублей с сотки в месяц, одинаково во всех кварталах, у воды и в лесу.

За эти деньги посёлок огорожен по периметру, по нему работают камеры с записью, круглосуточная охрана с патрулированием и пропускная система для гостей и служб. Зимой чистят дороги и вывозят снег, летом стригут газоны и ухаживают за посадками, мусор вывозят круглый год.

Каскад прудов приходится содержать как инженерное сооружение, а не как декоративный водоём: чистить, следить за качеством и прозрачностью воды, запускать и консервировать системы по сезону. Бани и купели фурако чистят, сливают, заново набирают и держат в них температуру. У подогреваемого пруда работают системы нагрева и фильтрации. Корт, спортплощадки и детские зоны убирают, освещают и ремонтируют.

Сюда же входит консьерж-сервис. У резидента есть персональный менеджер, который решает задачи от оформления документов и клининга до ландшафтных работ и выгула собаки.

Нас часто спрашивают, почему в соседних посёлках платёж меньше. Потому что там больше домов. Если участков тысяча, та же инфраструктура делится на тысячу семей. У нас во всех трёх кварталах будет не больше 300 участков, а содержать инфраструктуру нужно целиком, независимо от того, сколько семей уже заехало.

А вот чего я советую опасаться, так это посёлков, где ежемесячного платежа нет вообще. Звучит как подарок, а на деле означает, что содержать дороги, сети и охрану будет некому. Отдельная история с коммуникационным платежом: его берут разово при подключении, и он бывает сравним со стоимостью самого участка. Спрашивайте про него до сделки, а не после.

Отсюда арифметика по размеру участка.

Плюс сама земля. Одиннадцать лишних соток в основном квартале это ещё 16-22 миллиона на входе.

Кто может строить в посёлке

С землёй разобрались. Дальше человек идёт строить дом, и тут мы вмешиваемся снова.

Второе ограничение касается подрядчика. Строить у нас можно с одним из шести аккредитованных.

Раньше такого правила не было, резидент нанимал кого хотел. Один взял компанию подешевле, она обанкротилась посреди стройки. Фундамент был сделан вообще тяп-ляп, всё это разрушили и делали заново, уже с нашим подрядчиком. Человек заплатил дважды, а мы полгода смотрели на бетонную коробку посреди готовой улицы.

После этого мы и собрали пул. Когда человек покупает участок, мы предлагаем ему трёх-четырёх подрядчиков из списка по подходящим критериям, он с ними общается и выбирает. Прийти со своим тоже можно, но тогда мы согласовываем его отдельно: кто он, откуда, что уже построил. Бывает, что резидент сам строитель или архитектор, бывает, что строитель у него брат или сват. Скажу прямо, коммерческая подоплёка в таком согласовании тоже присутствует.

Аккредитация решает две задачи. Первая касается соседей: наши подрядчики соблюдают регламент строительно-монтажных работ, по шуму, по дорогам, по срокам, а за нарушения платят штрафы. И они строят по дизайн-коду, поэтому дом соседа не окажется для вас сюрпризом.

Вторая касается самого заказчика. Все аккредитованные компании крупные и самостоятельные. Бренд сформирован, лицо предпринимателя везде зафиксировано, и он несёт за него ответственность. Вероятность, что такая компания исчезнет посреди стройки, сильно ниже. Абсолютных гарантий тут не даст никто, но риск мы снижаем как можем.

Взамен человек не тратит полгода на поиск строителя и не проверяет его сам.

Гарантию на дом при этом даём не мы. Её даёт подрядчик, и здесь не надо путать одно с другим. Мы как девелопер продали землю, посёлок, инфраструктуру и управляющую компанию в формате консьерж-сервиса. Дальше мы познакомили резидента с подрядчиками, он сам с ними договаривается и подписывает договор. Сроки, стоимость и гарантийное обслуживание лежат на их плечах.

Есть момент маркетинга, а есть момент закона. Подрядчики обещают кто год, кто пять, кто десять лет, а кто-то и пожизненную гарантию. Но закон ограничивает её пятью годами, максимум семью на отдельные конструктивные узлы, и всё обещанное сверх этого в суде не сработает.

Поэтому главный вопрос к подрядчику один, будет ли его компания работать спустя семь лет.

Как устроен дизайн-код

Третье ограничение касается самого дома. Проект согласовывается с нами.

Дизайн-код построен на внешнем виде. Строить можно из дерева, камня, клеёного бруса, фахверка. А вот кирпича у нас нет никакого, включая клинкерный.

Есть и второе ограничение, уже не наше. Когда участок стоит в лесном массиве, форма надела и растущие на нём деревья сами решают, что сюда можно поставить: где-то каменный дом будет смотреться нелепо, туда просится дерево. И фундамент не везде можно сделать какой захочется, потому что рядом корневая система вековых елей, и повредить её нельзя. Мы это проговариваем ещё до сделки, потому что человек часто приезжает с готовой картинкой в голове, а картинка не встаёт на конкретную землю.

Чтобы не проектировать с нуля, подрядчики собрали 149 проектов, которые в дизайн-код уже вписаны. Можно взять готовый, а можно прийти со своим и подогнать под регламент.

Взамен через пять лет вы не увидите напротив своих окон дворец из красного кирпича с зелёной ломаной кровлей, и ваш дом не подешевеет из-за соседа.

Что мы требуем от покупателя

Проект согласован, подрядчик выбран. Дальше мы ставим человеку срок.

В течение года после покупки на участке должен быть возведён тёплый контур с внешней отделкой и забором. Один пустой участок посреди застроенной улицы портит вид всем соседям, и это отражается на цене их домов.

Если владелец затягивает, мы вместе ищем выход, вплоть до рассрочки. Если не получается, либо мы выкупаем участок обратно, либо он перепродаёт его другому.

Сейчас в посёлке живут 7 семей и строятся 59 домов. Постоянно тут пока единицы, большинство покупает дом выходного дня и приезжает на два-три дня в неделю. Иногда спрашивают, комфортно ли жить, когда вокруг стройка.

Во-первых, её почти не слышно. Мы в массиве хвойного леса, а деревья работают блокиратором звука. Я выхожу на улицу там, где уже стоят дома, стройка идёт в двухстах-трёхстах метрах, и я её не слышу.

Во-вторых, это как войти в квартиру на этапе котлована. Вы заходите раньше и дешевле, а соседи какое-то время ещё делают ремонт. Но это не вечно, через год-два всё закончится.

Сколько строится дом

Год это не произвольная цифра, за него дом успевают построить с запасом.

Сначала коробка: фундамент, стены, крыша, максимум ещё окна и двери. Если проект готов, участок оформлен, посадка дома на участок сделана, то пара недель уходит на фундамент, и за два месяца плюс-минус вам поднимут коробку.

Дальше идёт тёплый контур, когда воткнули окна и двери, сделали утепление и внешнюю отделку. Ещё 2-3 месяца. Дальше инженерия и внутренняя отделка, ещё 2-3 месяца.

В сумме нормальный срок это 8-10 месяцев. Первый дом, который мы построили сами, это вилла Лермонтов, одноэтажный фахверк на 373 квадрата. Технически она сложная, на неё ушло три месяца проектирования и 8-9 месяцев до ключа. Внутреннюю инженерию мы настраиваем до сих пор.

Что из этого получилось

Уберите любое из этих ограничений, и посыпется остальное.

Разреши строить что угодно, и через пять лет напротив вырастет дворец из красного кирпича, а ваш дом подешевеет. Пусти любого подрядчика, и на соседнем участке встанет брошенный фундамент. Отмени ежемесячный платёж, и пруд зарастёт, а дороги придётся чинить вскладчину с соседями. Верни участки по двадцать соток, и инфраструктуру, ради которой сюда едут, будет негде разместить. 

Я веду канал про загородную жизнь и стройку изнутри. Тут можно почитать:

• как не переплатить за участок и поймать момент, когда в посёлке ещё низкие цены;

• как понять, что застройщик не кинет и достроит посёлок; 

• на чём экономят недобросовестные девелоперы — и как заметить это заранее;

• как не потерять свои деньги на разводе от застройщиков.