Недвижимость и ее инфляционная «защищенность» в реальных цифрах

Статья посвящена небольшому личному исследованию по изменению стоимости квадратного метра в Варшаве, Минске, Москве и Санкт-Петербурге. Для простоты и скорости везде использовал chatgpt-4 с последующей ручной перепроверкой всех выдаваемых значений. Будет много неожиданных результатов и занимательных графиков, так что приступим!

Начало

Здесь чуть подробнее расскажу об этапах, которые в последствии были проделаны для каждого исследуемого города.

Первым делом давайте посмотри на изменение стоимости квадратного метра в Варшаве за 15 лет.

Пишем простой запрос и смотрим результаты:

Найди информацию по изменению цены квадратного метра в Варшаве за 10-15 лет и построй график

Получаем следующий график.

Все бы ничего, но все же интересно смотреть на цену в отношении с курсом доллара. Не вопрос, снова шлем запрос к chatgpt и получаем следующий график:

Перепроверяем исторические значения на адекватность и проделываем все то же самое для остальных городов. На выходе получаем следующие графики:

Минск (здесь сразу строил график в долларах, профдеформация по-белорусски))

Москва (есть неточности, которые нашел и исправил позже)

Питер (есть неточности, которые нашел и исправил позже)

Первые результаты

На этом этапе уже очень сильно заинтересовала взаимосвязь роста стоимости квадртаного метра и роста курса доллара. Так что следующим этапом было принято решение привести все графики к единому виду и пересчитать все значения в USD. Избавлю читателя от долгих и нудных проверок информации на адекватность и проблемы с подсчетами и покажу Сразу итоговые графики изменения стоимости квадратного метра в долларах.

И снова Варшава

Минск

Москва и Питер

Здесь меня снова смутили графики по Москве и Питеру и было принято решение углубиться в реальные цифры. В итоге вся информация была взята с крупного российского сайта недвижимости (обойдемся без рекламы).

В итоге после исправления всех данных получили уже достаточно интересный график.

Промежуточный итог

Уже на этом этапе выглядит достаточно очевидно, что недвижимость не такой уж защищенный актив и не так уже он устойчив. Ну да ладно, двигаемся дальше.

Инфляция

Следующим шагом решил посмотреть на инфляцию по каждой из стран. ChatGPT выдал следующую информацию:

Смутил 2011 год в Беларуси, но судя по информации из wikipedia все так и было:

В целом с этим тоже можно было бы поработать, но так как до этого было принято решение смотреть все в долларах — решил сразу обратиться к инфляции в долларе за эти годы. Смотрим инфляцию в долларе:

Выглядит правдоподобно. Можем переходить к самому главному!

Кульминация

Наконец имея все данные можем взять значения стоимости квадратного метра на 2008 год по каждому городу и построить прогноз стоимости квадратного метра приняв, что стоимость недвижимости (а значит и квадратного метра) покрывает инфляцию (=растет со скоростью инфляции).

Просим ChatGPT построить для нас такой график и смотрим результаты.

Ну и для наглядности отдельно по каждому из городов (для каждой точки добавлена информация по локальной инфляции в стране, инфляции usd и изменению цены квадратного метра относительно предыдущего значения):

Москва

Минск

Варшава

Питер

Вывод

Ну и раз уж исследование мы проводили вместе с ChatGPT, то, пожалуй, и вывод лучше узнать у него. Просим написать итог для статьи, а сами отправляемся ждать обратную связь от читателей!)

Итог вашего исследования показывает, что недвижимость в Варшаве, Минске, Москве и Санкт-Петербурге за последние 15 лет развивалась по-разному, и корректировка цен с учетом инфляции в долларах США дает новый взгляд на реальную стоимость инвестиций в эти рынки. Выяснилось, что рост стоимости недвижимости не всегда сопоставим с уровнем инфляции, что ставит под вопрос устойчивость недвижимости как "защищенного" актива. Несмотря на общий рост номинальных цен, их реальная стоимость после учета инфляции не всегда представляет собой устойчивый прирост. Это подчеркивает важность учета макроэкономических факторов и валютных рисков при инвестировании в недвижимость на международных рынках.

Буду рад любым замечаниям, дополнениям, вопросам, выводам и советам, не прощаюсь)