Как инвестировать в недвижимость и стоит ли?

Недвижимость может сбалансировать ваш инвестиционный портфель. Волатильность недвижимости ниже волатильности фондового рынка. Отдельные компании могут падать на 20% в день, что редко случается с недвижимостью. 

Это Михаил Иванов, сооснователь Smart Reading и издательства МИФ (Манн, Иванов, Фербер). В этой статье хочу рассказать о способах инвестиций в недвижимость.

Основные способы:

1. Покупка физической недвижимости и сдача ее в аренду

В США примерно 37% семей арендует жилье, а не владеет им. Многие крупные компании не владеют недвижимость, а арендуют ее. 

Традиционно покупка и продажа физической недвижимости сопряжена с высокими комиссионными. В США около 5%, в Европе это примерно 10%. К тому же, вам нужен значимые начальные инвестиции. Ликвидность физической недвижимости не всегда высокая.

С появлением сервисов краткосрочной аренды типа ABNB, некоторые инвесторы стали собирать портфель именно под такой тип аренды. Он приносит значимо более высокую доходность, чем долгосрочная аренда. Правда, во многих местах он жестко регулируется.

Покупая физическую недвижимость, вы зарабатываете не только сдавая ее, но и за счет ее потенциального роста. Хотя рост не гарантирован и бывали периоды стагнации.

Мне никогда не удавалось получить высокую доходность от сдачи физической недвижимости.

2. Инвестиции через REITs (Real Estate Investment Trusts)

REITs — это фонды недвижимости, торгуемые на бирже, которые инвестируют в портфель доходной недвижимость. Покупка акций таких фондов позволяет участвовать в рынке недвижимости без покупки физических объектов. Вы покупаете долю в пуле недвижимости и участвуете в получении доходов от нее. Можно купить REIT хоть на $100.

Существуют тематические REIT, которые специализируются на определенном типе недвижимости.

Equinix (EQIX) — недвижимость для дата‑центров

Prologis (PLD) — логистические центры и промышленная недвижимость

Welltower (WELL) — дома престарелых

Интересно, что REIT со специализацией на студенческих общежитиях, были поглощены бОльшими компаниями.

Традиционно, REIT платят высокие дивиденды. Текущие дивиденды около 5%.

Так же существуют географические REIT. Например, только американские или только европейские.

3. Покупка акций девелоперских компаний

В США есть несколько публичных девелоперских компаний. Самые крупные — D.R. Horton, Inc. (NYSE: DHI), Lennar Corporation (NYSE: LEN), Toll Brothers, Inc. (NYSE: TOL). Эти компании платят небольшие дивиденды и инвестируя в них, вы должны рассчитывать на их рост.

Существует ETF на девелоперские и смежные компании — Vanguard Real Estate ETF (VNQ). К сожалению, исторически он растет значимо медленнее SPY.

В России можно купить акции девелоперов Самолет или ПИК. Высокая ключевая ставка создает проблемы для этих компаний. ЦИАН позволяет инвестировать в сектор, не беря на себя риски девелопера.

В моем портфеле много лет есть компания Simon Property Group. Она владеет портфелем торговой недвижимости высокого класса. С начала 2024 года SPG вырос на 27% и платит 4.6% дивидендов.